Учет влияния охранных зон на стоимость земельного участка

Учет влияния охранных зон на стоимость земельного участка

Последние годы проходят под знаком жесткого противостояния бизнеса и государства по вопросу земельного налогообложения. Напомним, что налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость земельного участка. Отметим, что пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» определено: «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности»[1].

Однако практика показывает, что во многих регионах имеются проблемы с достоверностью кадастровой стоимости. Интересно, что под этой туманной формулировкой, как
правило, кроется то, что региональная власть, проводя и утверждая оценку, завышает ее в своих интересах. Примечательно, что в подавляющем большинстве кадастровая оценка проводится таким образом, что завышению главным образом подлежат лишь земли, виды разрешенного использования (далее – также ВРИ) которых подразумевают коммерческое и промышленное использование. Последнее, по сути, формирует дополнительную налоговую нагрузку на бизнес.

Естественно, закон закрепляет механизмы оспаривания завышенной стоимости. В частности, статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) устанавливает,что «основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
• недостоверность св едений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость».
Последний вариант является типовым в вопросе оспаривания кадастровой стоимости, а, следовательно, и снижения налогового бремени. Это, в свою очередь, требует проведения оценки рыночной стоимости земельного участка. Поскольку сама процедура оценки является конфликтной, вопросы качества отчета об оценке выдвигаются на первый план. Последнее обеспечивается соблюдением требований Закона № 135-ФЗ и действующих федеральных стандартов оценки (главным образом № 1–3 и 7).

В российской практике оспаривания результатов оценки существует ярко выраженное превалирование юридических оснований над экономическими (стоимостными). Это означает, что в конфликтной ситуации отчет об оценке анализируется в первую очередь с позиции соблюдения оценщиком нормативных требований, а не соответствия полученной стоимости рыночным данным.

Одним из важных аспектов проводимой оценки (с позиции как стоимости, так и соблюдения норм законодательства об оценочной деятельности) является учет «ограничений
(обременений), установленных в публично-правовых интересах…» (п. 10 ФСО № 4). Обратим внимание на то, что пункт 10 ФСО № 4 устанавливает: «кадастровая оценка
проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации» (курсивным шрифтом выделено нами. – В.С.). Это означает, что при проведении кадастровой оценки (а следовательно, при оспаривании и рыночной оценки) необходим учет таких ограничений. Следует понимать, что соблюдение этого пункта имеет юридический характер и существенно влияет на стоимость участка (и налогооблагаемую базу).

Все это обосновывает актуальность рассматриваемой темы. Актуальность темы повышается и в связи с тем, что налогообложение по налогу на имущество физических
лиц переходит на использование в качестве налогооблагаемой базы кадастровой стоимости. Вопрос учета публично-правовых ограничений довольно сложен и чаще всего связан с функционированием охранных зон на участках (однако не только их). Существование подобных ограничений вытекает из норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс). В частности, статья 56 Земельного кодекса определяет, что «могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:
1) особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными «законами» (курсивным шрифтом выделено нами. – В.С.).

Далее в этой же статье указывается, что «ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон … ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок».
Общее название для подобных ограничений устанавливается пунктом 4 статьи 1 Градостроительного кодекса, согласно которому «зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации…» (курсивным шрифтом выделено нами. – В.С.). Из этого следует, что охранная зона – это одна из разновидностей зоны с особыми условиями использования территорий.

Обратим внимание на то, что в вопросах ограничения прав землепользователя (в названных кодексах) основной акцент делается на правомочии пользования (из триады
«владение, пользование, распоряжение»).
Все эти зоны имеют много общего и представляют собой территории, в пределах которых правомочие пользования собственника 1) ограничено. На практике это подразумевает запрет некоторых видов использования участка (типичным таким запретом является невозможность строительства объектов недвижимости в пределах таких особых территорий).
По сути, ключевое различие между зонами с особыми условиями использования территорий – это объект недвижимости, в интересах функционирования которого устанавливаются такие зоны (к примеру, в случае охраны объектов электрохозяйства – охранная зона; в случае размещения объектов загрязнения окружающей среды – санитарно-защитная зона; в случае охраны источников водоснабжения – зона санитарной охраны и т. п.).
Основная сложность учета подобных зон заключается в том, что их правовой статус определяется разными законами и подзаконными актами. Именно этим и обусловлены
все остальные практические проблемы.
Сделаем лишь небольшой обзор законодательства, посвященного лишь охранным и санитарно-защитным зонам (поскольку в практике с ними чаще всего приходится иметь
дело).
Статья 52 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» устанавливает следующее: «в целях обеспечения устойчивого функциони-
рования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности устанавливаются защитные и охранные зоны. В целях охраны условий жизнедеятельности человека, среды обитания растений, животных и других организмов вокруг промышленных зон, и объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, создаются защитные и охранные зоны, в том числе санитарно-защитные зоны, в кварталах, микрорайонах городских и сельских поселений – территории, зеленые зоны, лесопарковые зоны и иные зоны с ограниченным режимом природопользования» (курсивным шрифтом выделено нами. – В.С.).

Пункт 2.1 постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 года № 74 «О введении в действие новой редак-
ции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и
иных объектов» гласит: «в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека устанавливается специальная территория с особым режимом использования (далее – санитарно-защитная зона (СЗЗ), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности – как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения» (курсивным шрифтом выделено нами. – В.С.).

1). Землепользователя в общем случае, если участок фактически использует лицо, которому он принадлежит не на праве собственности. Далее для простоты будем отождествлять землепользователя и собственника.

В пункте 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 указывается, что «в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома,
ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования».
Пункт 5.2. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 определяет: «в санитарно-защитной зоне и на территории объектов других отраслей промышленности не допускается размещать объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество…».
Статья 90 (пункты 2–4 и 6) Земельного кодекса гласит: «2. В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки … для установления полос отвода и охранных зон железных дорог. Свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами. Порядок установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог определяется Правительством Российской Федерации.
3. В целях обеспечения дорожной деятельности могут предоставляться земельные участки для полос отвода автомобильных дорог… Земельные участки в границах полос
отвода автомобильных дорог могут предоставляться в установленном настоящим Кодексом порядке гражданам и юридическим лицам для размещения объектов дорожного
сервиса. Для создания необходимых условий использования автомобильных дорог и их сохранности, обеспечения соблюдения требований безопасности дорожного движения и обеспечения безопасности граждан создаются придорожные полосы автомобильных дорог. Установление границ полос отвода автомобильных дорог и границ придорожных полос автомобильных дорог, использование таких полос отвода и придорожных полос осуществляются в соответствии с «законодательством» Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
4. В целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов морского, внутреннего водного транспорта могут предоставляться земельные участки для… выделения береговой полосы. Береговая полоса внутренних водных путей выделяется для работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям, вне территорий населенных пунктов. Порядок выделения береговой полосы и пользования ею определяется Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации.
5. Границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и правил, правил охраны магистральных
трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов.

На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации – собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф».
В статье 3 Федерального закона от 9 января 1996 года № 3-ФЗ «О радиационной безопасности населения» указывается: «Санитарно-защитная зона – территория вокруг ис-
точника ионизирующего излучения, на который уровень облучения людей в условиях нормальной эксплуатации данного источника может превысить установленный предел дозы облучения для населения. В санитарно-защитной зоне запрещается постоянное и временное проживание людей, вводится режим ограничения хозяйственной деятельности и проводится радиационный контроль» (курсивным шрифтом выделено нами. – В.С.).

Ключевая разница в понятиях «охранная зона» и «санитарно-защитная зона» в объекте, в интересах которого устанавливается территория с ограниченными условиями пол-
зования:
• в первом случае (охранная зона) устанавливается территория вокруг охраняемого объекта;
• во втором случае (санитарно-защитная зона) определяется территория в радиусе от источника загрязнения.
Как правило, в пределах охранных зон недопустимы определенные виды работы собственника (например строительство недвижимости как таковой или проведение земельных  работ); в пределах санитарно-защитных зон недопустимо строительство определенного вида недвижимости и ведение некоторых видов производства.

Важно, что санитарно-защитная зона может охватывать не только земельный участок, на котором размещен источник загрязнения, но и соседние участки, ограничивая их использование (поскольку устанавливается в радиусе от источника загрязнения). Сведения об установлении или изменении границ зоны с особыми условиями исполь-
зования территорий подлежат включению в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН). На практике это осуществляется в порядке информационного взаимодействия с органами государственной власти и органами местного самоуправления. В случае охранных зон внесение сведений в ГКН осуществляется (как правило, операторами охраняемых объектов, хотя закон разрешает любым заинтересованным лицам) на основе карт (планов), что требует предварительного межевания. После подготовки планов (карт) с описанием (и координатами) границ они направляются в подведомственный федеральный орган исполнительный власти, после одобрения которого сведения передаются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

В случае санитарно-защитных зон их проектирование осуществляется на всех этапах разработки градостроительной документации, проектов строительства, реконструкции
и эксплуатации отдельного промышленного объекта и производства и (или) группы промышленных объектов и производств. Размеры и границы санитарно-защитной зоны определяются в проекте санитарно-защитной зоны. Разработка проекта санитарно-защитной зоны для объектов I–III классов опасности является обязательной. Решение об установлении санитарно-защитной зоны и о ее размерах принимается Главным санитарным врачом Российской Федерации (для предприятий I–II классов опасности) и Главным санитарным врачом субъекта Российской Федерации для предприятий других классов опасности.
Таким образом, основным источником сведений о наличии в пределах оцениваемого участка зон с особыми условиями использования территорий является Кадастровый паспорт земельного участка (точнее, форма КП 1. Сведения о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территории). Учитывая ограниченность объема статьи, далее анализ сосредоточим на охранных зонах. В зависимости от типа охраняемого объекта выделяют несколько видов охранных зон. Характер ограничений пользования земельным участком устанавливается отдельными нормативными правовыми актами (см. табл. 1)…

далее в журнале “Имущественные отношения в Российской Фед ерации”№ 12 (195) 2017

 

В.Ю. Сутягин
генеральный директор ООО «Оценка+», член Экспертного совета
некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «СВОД»,
доцент кафедры «Финансы и банковское дело» Тамбовского государственного
университета им. Г.Р. Державина, кандидат экономических наук (г. Тамбов)

Источник: http://sroroo.ru/upload/iblock/92c/uchet-vliyaniya-okhrannykh-zon-na-stoimost-zemelnogo-uchastka.pdf

 

 

Добавить комментарий